Si vous avez la chance de disposer d’un bien immobilier dans un coin touristique de l’Aude, vous avez peut-être déjà pensé à mettre ce bien en location. En poussant un peu plus loin cette réflexion, vous vous êtes peut-être posé la question de savoir quelle est la meilleure façon pour déclarer ses revenus de location saisonnière.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages que nous allons détailler dans cet article. Ces avantages concernent plus particulièrement l’optimisation de la fiscalité des revenus locatifs. Mais avant d’aborder en détail l’investissement en LMNP, nous allons rappeler les avantages de la location saisonnière de courte durée.
Les avantages de la location courte durée
Les investisseurs immobiliers travaillant dans le domaine de la location longue durée le savent : le risque le plus important dans cette activité est de tomber sur un mauvais payeur. Dans les situations les plus extrêmes, le locataire occupe l’appartement plusieurs trimestres sans payer le loyer. Et il est parfois difficile de récupérer les loyers a posteriori, les locataires mauvais payeurs organisant généralement leur insolvabilité.
La location saisonnière permet de s’affranchir de ce risque, puisque le bail est de quelques jours à quelques semaines tout au plus. Certains investisseurs craignent que les locataires saisonniers de courte durée soient moins soigneux avec le logement et ses équipements, et que cela implique un surcoût pour conserver le bien en bon état. En pratique, ce surcoût est relativement mineur, voire inexistant lorsque le mobilier et l’aménagement sont bien pensés.
Par exemple : organiser l’espace de façon à ce que les locataires évitent de frotter les peintures, et/ou disposent d’un endroit où poser leurs valises. On trouve des matériaux plus solides que d’autres pour les fournitures critiques (meubles, ustensiles de cuisine, etc.) En location courte durée, ce qui effraie les investisseurs, c’est aussi et principalement la gestion de l’activité.
En effet, en termes d’organisation, la gestion d’un bien en location saisonnière est très prenante, beaucoup plus que celle d’un bien en location longue durée. Afin d’optimiser la rentabilité de son bien, l’investisseur doit éviter les vacances locatives, en particulier durant la période estivale. Il faut donc publier des annonces, gérer les réservations, etc. Préparer le logement pour accueillir les locataires, puis, réaliser la remise des clefs à leur arrivée et l’état des lieux à leur sortie.
En pratique, il est désormais possible de déléguer tout ou partie de la gestion du bien. Certaines plateformes internet permettent de synchroniser la réservation en ligne avec le calendrier des disponibilités du bien. D’autres services peuvent se greffer sur ce calendrier, tels qu’un service de ménage intervenant entre chaque locataire. Enfin, certaines sociétés permettent de gérer la comptabilité de l’investissement immobilier. Une fois tous ces dispositifs mis en place, la gestion locative saisonnière n’est pas beaucoup plus chronophage qu’une location longue durée.
Le statut LMNP
Nous allons maintenant voir l’intérêt de l’investissement en LMNP.
Lorsqu’il s’agit de gérer un investissement locatif, de nombreux investisseurs optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut de LMNP est accessible aux investisseurs dont les revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) de l’activité de location meublée ne dépassent pas 23 000 euros par an ou que ces revenus représentent moins que les revenus d’activités du foyer fiscal. Dans le cas contraire, c’est le statut LMP (loueur en meublé professionnel) qui s’applique, avec une fiscalité moins clémente.
Le statut LMNP est beaucoup plus intéressant que le statut LMP en termes de fiscalité des bénéfices. En sus de l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu, les bénéfices d’un LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux dont le taux s’élève à “seulement” 17,2 % tandis que les bénéfices d’un LMP sont soumis aux cotisations sociales SSI dont le taux est de 35 %.
Pour déterminer le résultat imposable, l’investisseur peut opter pour un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus (cet abattement est même porté à 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé), ou bien se baser sur les frais réels, auquel cas il pourra déduire de nombreuses charges. L’un des points forts du statut LMNP est qu’il permet d’amortir la valeur du bien, ce qui permet de significativement minorer le résultat imposable voire d’atteindre 0 € pour être complètement exonéré d’impôts ! Cette possibilité n’est pas propre au statut LMNP mais ce qui le distingue des autres dispositifs est que lors de la revente du bien immobilier, c’est la valeur d’achat du bien et non sa valeur amortie qui est retenue pour déterminer la plus-value imposable éventuelle.
En conclusion, la location saisonnière d’un bien meublé est une solution intéressante pour valoriser un bien immobilier. Le statut LMNP est très attractif, les personnes souhaitant se faire un complément de revenus via l’investissement locatif pourront opter pour ce statut plus avantageux que le LMP ou que l’imposition aux revenus fonciers.